最高院公报:合作开发房地产过程中新增的建筑面积可以主张分配吗?(附4个案例)

  阅读提示

  合作开发项目中有时会发生实际建筑面积增加的情况,如果当事人未约定对新增面积如何分配,又不能协商达成一致的,如何对新增面积进行分配?最高法院认为,该情形下当事人可请求按照原合同约定的分配比例分配新增面积。

  裁判要旨

  双方在签订合作合同之后,合作项目在双方共同努力下得以优化变更,建筑面积在土地面积不变的情况下因容积率变化而得以增加。由于土地价值与容积率呈正相关,提供土地一方的出资部分因容积率增加而增值,其应分获的房产面积亦相应增加,该方当事人可按照原合同约定的分配比例请求分配新增面积部分。当事人对于应分得但未实际获得的不足部分,如让另一方实际交付已不现实,可根据市场行情认定该部分房产价值,由另一方以支付现金的方式补足该部分面积差。

  案情简介

  一、百货公司与新洪公司签订联建合同,约定:百货公司投入土地,新洪公司作为项目开发商进行开发;所建房屋分为整楼、裙楼,裙楼1-3层归百货公司所有,其余房屋归新洪公司所有。合作项目的“五证”(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证)均登记在新洪公司名下。

  二、合同履行中经双方共同努力,合作房地产项目的容积率增加,规划面积也随之增加。

  三、房屋建成后,新洪公司一直占有该部分房屋,并自行用于商业用途。房地产登记机关已为百货公司办理了裙楼1-3层的房产证及土地使用权证。

  四、百货公司向南昌中院提起诉讼,请求判令:新洪公司向百货公司补足裙楼面积差、整楼面积差的市场差价;新洪公司向百货公司支付1-3层裙楼未交付期间的租金。南昌中院、江西高院均支持了百货公司的诉讼请求。

  五、新洪公司不服江西高院判决,向最高法院申请再审,主张一、二审判决认定新洪公司向被申请人补足整幢楼面积差价缺乏证据证明。最高法院裁定驳回其再审申请。

  败诉原因

  新洪公司的败诉原因在于:

  第一,百货公司享有裙楼1-3层房产产权。本案双方为合作开发房地产关系,新洪公司作为项目开发商,“五证”办理在其名下符合常理,但新洪公司持有“五证”并不能说明其拥有合作开发全部房屋的所有权,从而否定联建合同对涉案房产所有权分配的约定。

  第二,由于争议房产1-3层产权归百货公司所有,但新洪公司一直占有该部分房屋,并自行用于商业用途,新洪公司应按同时期市场租金价格支付百货公司房屋租金。

  第三,在合作双方共同努力下合作项目变更优化致使房屋建筑面积扩大之后,百货公司有权按照原确定的比例获得相应增加部分。具体原因为:(1)合作房地产项目的容积率增加,使合作项目的价值得以增加,该增加的价值中包含了土地价值部分。故百货公司所投入的土地价值因容积率增加也随之增加,在百货公司投入增加的情况下,应分得面积亦应相应增加。(2)合作项目面积的增加,是百货公司及其上级主管机构与新洪公司共同努力的结果,现该结果表现为实际的现实利益,百货公司亦应有权共同分享。因此,新洪公司应当补足百货公司裙楼面积差以及整楼面积差。最终法院根据鉴定机构对补差面积部分的价值所作出的鉴定结论,判决由新洪公司支付百货公司补差面积部分的相应市场差价。

  败诉教训、经验总结

  前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

  一、合作开发项目实际规划面积增加时,当事人可请求按原约定分配比例分配新增部分的建筑面积。另一方以合同未约定为由进行抗辩的,法院不予支持。

  二、大部分合同争议是因合同约定不明而产生,就合作开发项目建筑面积新增部分如何分配而言,当事人可事先在合同中约定该情形下建筑面积的分配方式,以免履行中发生争议。本案中如果新洪公司在签订合同前要求在合同中约定规划变更增加的建筑面积百货公司不享有分配的权利,那么案件结果可能会发生转变。

  相关法律规定

  《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

  第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积,经有批准权的人民政府主管部门批准后,当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的,按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。

  以下为该案在最高法院审理阶段,裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述:

  第三,关于原审判令新洪公司向百货公司支付1-3层裙楼未交付期间的租金是否正确的问题。

  由于争议房产1-3层产权应属百货公司所有,新洪公司一直占有该部分房屋,并自行用于商业用途。在此情况下,原判根据百货公司的请求,结合鉴定机构对同时期市场租金行情所作出的鉴定结论认定该部分房产租金数额,由新洪公司支付给百货公司及赛福尔公司,符合公平原则及等价有偿原则,并无不当。

  第四,关于原审判令新洪公司向百货公司补足裙楼面积差、整楼面积差市场差价是否正确的问题。

  新洪公司认为,根据合同约定,百货公司分获1-3层裙楼,其余部分归新洪公司享有,因此不论面积发生何种变化均与百货公司无关,新洪公司不应向其补足裙楼面积差及整楼面积差差价。

  百货公司认为,双方约定合同以南昌市商贸委洪商贸市字[1997]18号《关于南昌中百大厦项目工程开发方案的批复》(以下简称18号批复)以及江西省计委(1992)41号《关于南昌中百大厦立项的批复》(以下简称41号批复)为合作基础,上述两文件中确定了合作项目总建筑面积以及百货公司应得面积,百货公司应获得部分占总建筑面积比例为17%。由于百货公司实际获得产权的1-3层裙楼面积少于18号批复和41号批复确定的面积,应由新洪公司补足;合作项目经双方共同努力增加了面积,新洪公司应按实际面积的17%补足整栋面积差。

  经审查,联建合同第二条约定,双方以18号批复和41号批复为合作基础,沿用此立项进行合作;合同第四条约定:“……裙楼6层均由乙方投入(每层层高4.5米,面积约㎡),裙楼建成后,甲方(百货公司)分获1-3层裙楼(基建面积约㎡),乙方分获4-6层裙楼,主楼部分由乙方投入并归乙方所有。”由于合同对裙楼总面积以及由百货公司分获的1-3层面积作了专门表述,仅未填写具体面积数,而双方又约定以上述批复作为合作原则和基础,因而上述未填写的面积数应理解为根据上述批复内容进行确定。根据上述两份批复内容,双方合作项目总建筑面积为55600㎡,百货公司分获1-3层裙楼9544㎡。该内容一是填补了双方联建合同中百货公司分获裙楼部分未填写面积的空白;二是明确了整栋楼面积,并由此使百货公司在总建筑面积内获得房产面积的比例得以确定。因此,在中百大厦建成之后,百货公司不仅应按照上述文件内容以及合同约定获得裙楼的相应面积数,而且在合作项目变更优化致使面积扩大之后,有权按照原确定的比例获得相应增加部分。在本院组织的询问调查中,双方当事人均表示,项目规划的变更是双方明知且系在双方共同努力下完成的,双方曾就增加面积的分配问题进行过协商但未果。因而,一方面,由于规划和设计变更,以至于合作房地产项目的容积率增加(在相同用地面积上总建筑面积增加),使合作项目的价值得以增加,该增加的价值中包含了土地价值部分。申言之,百货公司所投入的土地价值因容积率增加也随之增加,在其投入增加的情况下,百货公司应分获面积亦应相应增加。另一方面,合作项目面积的增加,是百货公司及其上级主管机构与新洪公司共同努力的结果,现该结果表现为实际的现实利益,百货公司亦应有权共同分享。因此,新洪公司应当补足百货公司裙楼面积差以及整栋楼面积差。原判根据查明的事实以及鉴定机构对补差部分的价值所作出的鉴定结论,判决由新洪公司支付百货公司补差部分的相应市场差价,并无不当。

  案件来源

  南昌新洪房地产综合开发有限公司与江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产开发公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审民事裁定书,[最高人民法院(2011)民申字第777号],载于《最高人民法院公报》2013年第1期(总第195期)。

  延伸阅读

  以下是本书作者在写作中另检索到的关于合作开发项目如何分配新增面积的司法案例,供读者参考。

  裁判规则一:合作开发项目规划建筑面积增加的,当事人可请求按原约定的分配比例分配增加部分面积。

  案例1:兰州常德物资开发部与兰州华欧房地产开发有限公司合作开发房地产合同二审案[最高人民法院(2001)民一终字第106号]认为,“开发部在与华欧公司签订联建开发土地的合同之前,与土地局签订了土地使用权出让合同,并且经当地人民政府批准。合同签订后,土地使用权出让金已经全部交清,即华欧公司代开发部垫付了含土地使用权出让金在内的有关土地费用。根据甘肃省高级人民法院(1999)甘行终字第21号行政判决书,兰州市人民政府作出的兰政地字(1997)第042号关于收回开发部土地使用权的批复、兰政地字(1997)第043号关于向华欧公司出让国有土地使用权的批复已被撤销,因此开发部对约定开发建设的土地享有合法使用权,开发部与华欧公司之间不是单纯的转让国有土地使用权的关系,双方的联建项目取得了《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》和部分房屋的《房屋所有权证》。《合建楼房合同》已经实际履行,没有损害国家和他人利益,是有效合同。对于加建的5层房屋的分配双方当事人没有约定,一审法院根据《合建楼房合同》约定的分配办法进行划分并无不当。”

  案例2:重庆铁马工业集团有限公司与重庆斌鑫集团有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书[重庆市高级人民法院(2014)渝高法民终字第00180号]认为,“关于斌鑫集团公司是否应当向铁马工业公司补差分配实际竣工面积超过规划面积部分房屋的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定,房屋实际建筑面积超出规划建筑面积,经有批准权的人民政府主管部门批准后,当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的,按照约定的利润分配比例确定。在本案中,重庆市规划局确定案涉项目的建设规模为181951平方米,而该项目经竣工验收后的实际建筑面积为190894.63平方米,实际建筑面积超出规划建筑面积8943.63平方米。双方在签订《房屋分配协议》时不可能预知实际建筑面积将会超出规划建筑面积,双方通过《房屋分配协议》所分配的房屋与实际建筑面积超出规划建筑面积部分房屋在性质上亦不相同,故双方通过签订《房屋分配协议》分配的房屋并不包括实际建筑面积超出规划建筑面积部分房屋,现铁马工业公司要求对该部分房屋进行补差分配,斌鑫集团公司应当根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条的相关规定进行分配。又因斌鑫?世纪城项目已无可供分配的房屋,故斌鑫集团公司应当根据房屋的价值向铁马工业公司进行补偿。”

  裁判规则二:合作开发项目规划建筑面积增加的,法院综合相关因素酌定分配增加部分面积。

  案例3:河北鑫泰房地产开发有限责任公司、石家庄双鸽食品有限责任公司再审民事判决书[河北省高级人民法院(2014)冀民再终字第79号]认为,“关于多建部分是否应予分割的问题,基于合作开发协议的约定案涉房产应为18层,但规划为26层,超出了双方合同约定。仲裁裁决解除合同后,鑫泰公司未将案涉土地返还双鸽公司,反而将楼房建成后又将相关房产卖与第三人,其违约行为较明显。对于多建部分,主要利益应归于鑫泰公司;综合双方合同约定、过错程度、土地面积比例、投资情况等因素,对于多建部分,鑫泰公司补偿双鸽公司12650000元为宜。”

  案例4:山东省五洲交通实业有限公司、威海光明房地产开发有限公司等与山东省五洲交通实业有限公司、威海光明房地产开发有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2015)民申字第873号] 认为,“关于超建部分的利润分配问题。依据妇儿医院与五洲公司所签订合同的性质,妇儿医院作为合作开发合同的一方当事人,有权依据合同约定分享合作利益。双方订立合同的目的为共享合同利益。妇儿医院以土地使用权为出资,理应获得相应的投资回报。五洲公司作为合作方已经享受到政府对涉案项目给予的各项优惠。虽然双方当事人在1999年4月26日签订的合同中对超建面积的分配未作约定,原审法院结合涉案合同性质及实际履行情况,已经考虑到双方对土地预期利益的期待及建设资金的投入情况,酌定按照5:5的比例对于超建部分进行分配,并无不当,亦未损害五洲公司的预期利益。”

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