买受人明知房屋存在借名登记情况仍与登记人签订房屋买卖合同的,借名人有权要求确认买卖合同无效

  裁判要旨

  登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,借名人以其对房屋享有实际权利为由,要求确认买卖合同无效的,不予支持,但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。

  案情简介

  一、石法立与石法宝系兄弟关系,与崔京利系朋友关系。2002年5月,石法立与石法宝各出资人民币24万元共同购买了涉案房屋,但当时因客观原因,原告无身份证,故其名下的房产份额暂时登记在崔京利名下。

  二、2008年10月,石法宝与崔京利签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:出卖人崔京利将对涉案房屋二分之一的份额售与买受人石法宝;成交价格为人民币266850元,石法宝于2009年领取了《房屋所有权证》。

  三、石法立在得知上述交易情况后,向法院提起诉讼,以自己为涉案房屋二分之一的份额的实际所有权人为由请求法院判决确认石法宝与崔京利签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

  四、本案经北京市东城区法院一审、北京市二中院二审,后石法宝向北京市高院申请再审,北京市高院裁定指令北京市二中院再审,北京市二中院裁定撤销原判,发回重审。最终北京市东城区法院一审、北京市二中院二审均判决崔京利与石法宝签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

  裁判要点

  登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,借名人以其对房屋享有实际权利为由,要求确认买卖合同无效的,不予支持,但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。

  本案中,石法立与石法宝系兄弟关系,涉案房屋系二人共同出资购买,因此,即便房屋登记在崔京利名下,石法宝也应当知道涉案房屋二分之一份额的实际产权人是石法立这一事实。在此前提下,石法宝与崔京利签订房屋买卖合同购买登记在崔京利名下的涉案房屋的二分之一份额,明显属于《合同法》第五十二条第二款规定的恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的情形,因此,法院最终判决认定案涉房屋买卖合同无效。

  实务经验总结

  前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

  1、借名买房需谨慎。一般来说,不动产权属以不动产登记簿中的记载为准,借名人与登记人关于借名买房的约定并无公示效力,不得对抗善意第三人。因此如果登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,除非借名人能证明买受人知道或者应当知道借名买房的事实存在,否则不得以存在借名买房关系、其为实际产权人为由主张买卖合同无效。

  2、借名人应当时刻关注房屋情况,发现登记人有准备擅自转让房产的情况的,应在第一时间向潜在买受人说明借名买房关系的存在,表明自己为实际产权人,最好以书面形式通知买受人并保留其受到通知的证据,以此留下买受人知道或者应当知道借名买房的事实存在的证据。

  相关法律法规

  《中华人民共和国合同法》

  第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

  第十七条 登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,借名人以其对房屋享有实际权利为由,要求确认买卖合同无效的,不予支持,但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的,可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。

  法院判决

  本院认为,上述事实足以形成合理的证据链,证明原告石法立是涉案房屋原二分之一份额的实际产权人。被告石法宝对原告石法立与被告崔京利签订的《协议》不予认可,但未提供反证,且其关于涉案房屋原二分之一份额的实际产权人是被告崔京利或者刘红梅的陈述前后矛盾,具有很大的不确定性,对其答辩意见本院不予采纳。

  关于争议焦点二,被告石法宝与被告崔京利签订的房屋买卖合同效力问题。

  本案中,在从案外人侯银全处购买涉案房屋过程中,原告石法立和被告石法宝均一直在场办理,原告石法立之妻曾找被告石法宝索要涉案房屋租金,被告崔京利名下的涉案房屋共有权证原件一直在原告石法立处等证明被告石法宝应当知晓涉案房屋原二分之一份额的实际产权人是被告石法立。被告崔京利亦自认涉案房屋原二分之一份额的实际产权人系石法立。二被告均明知原告石法立系涉案房屋原二分之一份额的实际产权人并持有房屋共有权证,仍挂失、补办房屋共有权证,之后又擅自签订《北京市存量房屋买卖合同》。涉案房屋的转让价格明显低于市场价格。

  综上,本院认为,二被告在明知实际产权人系原告石法立的情况下,未经原告石法立同意,擅自签订的房屋买卖合同属于恶意串通损害第三人合法权益的合同,应属无效。虽然被告崔京利辩称其在房地产管理机关补办房产证时发现实际是签订房屋买卖合同后,随即离开,并不愿意将原告享有产权份额的房屋售予被告石法宝。但刘红梅系被告崔京利之代理人,刘红梅代理被告崔京利完成了与被告石法宝就涉案房屋的所有权转让手续。

  因此,被告崔京利对与被告石法宝签订房屋买卖合同有放任之嫌,被告崔京利应对代理人刘红梅的行为承担责任,故被告崔京利的答辩意见难辞恶意之咎,本院不予采纳。

  被告石法宝辩称自己实际向刘红梅支付购房款达人民币115万元,但因其只有49万元转账记录,余款无证据证明,且刘红梅亦否认曾收到其余款项,故对其主张自己并非低价购买的答辩意见,本院亦不予采纳。

  被告石法宝主张即使原告石法立与被告崔京利之间存在委托代理关系,原告石法立是实际产权人,二被告签订的房屋买卖合同仍然有效,原告石法立应另案起诉被告崔京利的答辩意见,本院认为,登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,借名人以其对房屋享有实际权利为由,要求确认买卖合同无效的,不予支持,但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。如前所述,被告石法宝作为买受人应当知道原告石法立是实际产权人、涉案房屋存在借名登记的情况。故对被告石法宝的该答辩意见,本院亦不予采纳。

  案件来源

  北京市第二中级人民法院民事判决书[北京市第二中级人民法院(2015)二中民再终字第00034号]

  来源:民商事裁判规则 作者:唐青林 李舒 张烨

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